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Défiscaliser avec la loi SCELLIER

Le meilleur dispositif fiscal jamais vu à ce jour pour investir dans l’immobilier locatif

Cette loi vous permet non seulement de devenir un acteur citoyen pour répondre à un manque crucial de logement en France, mais aussi vous permettre de réduire votre coût d’investissement de 25% à 37% par la réduction de l’impôt sur vos revenus.

En outre, elle vous permet aussi :

- De consolider vos revenus de retraite par des revenus stables et sans risque : c’est ce que vous obtiendrez avec les loyers perçus.

- De constituer et transmettre un patrimoine à vos descendants.

Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans une limite de 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 20 % pour ceux réalisés à compter de l’année 2011.

Si vous investissez dans un logement neuf pour le louer, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu 25% de votre investissement. L’avantage fiscal est encore plus important (37 %) si votre locataire a des revenus modestes (Scellier intermédiaire ou sociale). Applicable dès 2009, la réduction d’impôt « Scellier » se substituera aux dispositifs « Robien » et « Borloo populaire » en 2010.

Quel projet ?

Vous faites construire ou vous achetez un bien neuf pour le louer pendant 9 ans comme résidence principale, à un loyer plafonné proche des prix du marché. Vous réalisez votre opération dans une zone présentant une demande de logement importante (zones A, B1 et B2). La réduction d’impôt « Scellier » ne peut pas être accordée pour les opérations réalisées dans des zones ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui exclut la zone C sauf sur dérogation.

L'acquisition du logement est possible dans le cadre d'une SCI.

Vous pouvez louer à vos ascendants (enfants et petits-enfants) et descendants (parents ou grands-parents).

Pour qui ?

Vous devenez propriétaire du logement ou vous déposez une demande de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Vous avez signé la promesse de vente après le 1er janvier 2009.

Comment ?

1) Scellier normale :

La réduction « Scellier » s’applique dès la première déclaration de revenus suivant votre investissement. Votre investissement est pris en compte jusqu’à 300 000 €. Vous pouvez investir dans un seul logement par an. Si vous louez votre bien à un loyer plafonné proche du prix du marché : vous déduisez de votre impôt sur le revenu 25% de votre investissement, en étalant cette somme à parts égales sur 9 ans.

Exemple
Pour un appartement de 60 m² à Antibes, que vous achetez neuf à 270 000 € et louez à moins de 1 300 € par mois : il est possible de réduire vos impôts de 7 500 € chaque année pendant 9 ans.

2) Scellier Intermédiaire ou sociale :

Si vous louez votre bien à un loyer plafonné inférieur d’environ 20% à celui du marché et à un ménage aux revenus modestes : vous déduisez de votre impôt sur le revenu 37% de votre investissement sur 15 ans : 25% étalés sur 9 ans, puis 2% par an pendant 6 ans, et vous déduisez chaque année de votre revenu imposable 30% du loyer, et ce pendant 15 ans.

Exemple
Vous achetez un appartement neuf de 65 m² à Lille pour 210 000 € et vous le louez à un couple gagnant moins qu’un plafond d’environ 4 400 € par mois et pour un loyer inférieur à 780 € par mois. Votre taux marginal d’imposition est de 30%. Il est possible de déduire jusqu’à 6 675 € de vos impôts chaque année pendant 9 ans, puis jusqu’à 5 042 € par an pendant 6 ans.

Concernant la déclaration des revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044 spéciale) :

- Les charges réelles;

- La totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt;

- Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière...

Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.

Depuis janvier 2010, le dispositif « Scellier » s’est adapté à l’environnement :

Afin de favoriser l’investissement dans les logements dit « BBC » (Bâtiment Basse consommation), le taux restera à 25 % pour l’année 2011. Il diminuera en 2012 et passera à 20 %. Dans le cas de logements non « BBC », le taux de la réduction diminue progressivement pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, le taux passe de 20 % à 15 %, puis tombe à 10 % à partir de l’année 2012.

Profitez vite de l’année 2010 pour investir car après, le coût d’investissement sera plus important sur des logements « BBC » (environ 10% à 15%).